COMO SE FAZ? USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

COMO SE FAZ?

Usucapião extrajudicial

O OUE É USUCAPIÃO?

Usucapião é o direito pelo qual uma pessoa adquire a propriedade de um bem móvel ou imóvel em decorrência do uso por um determinado tempo.

Para que esse direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos na lei, especificamente no Código Civil e na Constituição Brasileira.

Hoje, nosso TJPR já tem especificado que, pode ser feito a usucapião via extrajudicial, ou seja, feito diretamente em Cartório, o que torna mais rápido todo o procedimento evitando assim a entrada judicialmente.

Trataremos aqui especificamente dos bens imóveis.

QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS REQUISITOS DA USUCAPIÃO?

Para que a usucapião aconteça, é preciso que alguns requisitos básicos inerentes a todas as modalidades sejam cumpridos. São eles: posse com intenção de dono, mansa e pacífica, contínua e duradoura.

Além dos demais requisitos vistos acima específicos a depender da modalidade pretendida.

Segue um pouco mais acerca dos requisitos

• Posse com intenção de dono: A posse do imóvel ocupado não pode decorrer de mera tolerância (contratos de locação, comodato, depósito). Pelo contrário o ocupante deve ter a intenção de dono em relação à área ocupada, como se quisesse ser o proprietário.

• Posse mansa e pacífica: O indivíduo que ocupou o imóvel deve possuí-lo sem que o proprietário do imóvel tenha contestado sua permanência nele. Em outras palavras, o dono não se manifestou de nenhuma forma contrária à posse

• Posse contínua e duradoura: O ocupante precisa estar no imóvel sem nunca tê-lo desocupado. Ou seja, a posse deve ser contínua e duradoura. Cada tipo de usucapião possui um prazo mínimo de posse para que seja configurada.

• Posse de boa-fé e com justo título: Exigidos para a usucapião ordinária, quer dizer que o ocupante ingressou no imóvel como se dono fosse, de maneira lícita, com a crença de que é legítimo possuidor para exercer domínio sobre o imóvel. O justo título diz respeito à existência de um ato/documento/contrato podendo ser, como por exemplo, uma promessa de compra e venda entre o possuidor e o antigo possuidor/proprietário do imóvel, um contrato de cessão de direitos, entre outros documentos que justifiquem o exercício da posse de boa-fé.

PRECISO DE ADVOGADO(A) PARA REALIZAR A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL?

SIM. Além de obrigatório é de estrema importância a presença de um advogado(a) junto ao ato, pois, ele é que vai analisar, qualificar seu título e verificar todas as legalidades para seu usucapião.

PRECISO DE ENGENEIRO/ARQUITETO? Em regra, SIM. Para a lavratura dessa modalidade de usucapião tem casos que o cartório vai exigir, já tem casos que, esses mapas podem ser dispensados.

SOBRE A ATA NOTARIAL:

O QUE É A ATA NOTARIAL DA USUCAPIÃO? É documento público, exigido por lei, que atesta o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, com documentos e fotos se for necessário.

PARA QUÊ SERVE? É um dos requisitos obrigatórios para a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

QUEM DEVE FAZER? O solicitante da ata, quem vem a ser a própria pessoa que deseja fazer a usucapião.

QUALQUER TABELIÃO PODE FAZER A ATA NOTARIAL? Não. A ata deve ser lavrada na localidade do imóvel usucapido. Por exemplo, os cartórios de Irati, PR podem fazer ata notarial de imóveis de Irati,PR.

MESMO SEM MATRÍCULA POSSO FAZER A USUCAPIÃO EM CARTÓRIO? SIM. Tendo ou não tendo matrícula o imóvel pode passar por esse procedimento.

SE EXISTIR DISCUSSÃO QUANTO AO IMÓVEL PODE SER FEITO EM CARTÓRIO? NÃO. É de extrema importância que ocorra de forma mansa e pacifica.

REQUISITOS DO REQUERIMENTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS:

Requerimento direcionado ao Registro de Imóveis onde estiver situado o imóvel usucapido sendo que o requerimento deverá conter: (além do previsto no art. 319 CPC)

o Qualificação dos possuidores ou possuidor

o Modalidade da usucapião (indicação da base legal)

o Identificação do imóvel usucapiendo

o Descrição do título que originou a posse, indicando as razões que impossibilitam o seu registro.

o Indicação dos vizinhos e confrontantes

o Matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel ou informação de que não se encontra matriculado pelos meios possíveis (certidão negativa do RI)

o Valor atribuído ao imóvel

Prestas os seguintes esclarecimentos:

o Data de início da posse

o Características com que a posse foi adquirida

o Se houve fatos interruptivos, suspensivos do curso do prazo da usucapião

o Da existência ou não de compossuidores

o Eventual acréscimo da posse atual com a do antecessor

o Da existência de edificações, época em que foi realizada, e se encontra-se regularizada junto ao Município

O PEDIDO DEVE SER INSTRUÍDO COM:

’ Procuração outorgada ao advogado (procuração específica)

’ Ata notarial

’ Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado

o Anexar ainda ART – CREA

o Assinatura dos confrontantes e titulares de direitos reais (averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes) com firma reconhecida

o Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante

’ Espelho IPTU prefeitura caso for URBANO

’ CCIR/ITR, inscrição do CAR, caso for RURAL

’ Certidões NEGATIVAS dos distribuidores e da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente

’ Certidões NEGATIVAS de todos os demais possuidores se houver, em caso se sucessão de posse

’ Justo título

’ Caso atinja parte de outro imóvel deverá apresentar NA ATA OTARIAL planta de sobreposição

’ Caso o registro anterior seja de outro Ofício deverá apresentar as certidões necessárias (atualizada e negativa de ônus)

’ Documentos e declarações que comprovem o preenchimento dos requisitos específicos, conforme a modalidade usucapião pretendida

’ Em caso de falecimento de algum titular de direito real poderá ter anuência do inventariante ou pelos herdeiros por escritura pública, declarando ainda a inexistência de outros herdeiros DECLARADOS POR ESCRITURA PÚBLICA.

IMÓVEL RURAL PRECISA SER CERTIFICADO PELO INCRA? SIM.