ESTREMAÇÃO

Palavra diferente, pouco usada, e desconhecida pela maioria das pessoas.

Mas quando e onde ela pode definir algo que possa ser usado juridicamente?

Ao buscar no dicionário a definição de estremar, encontramos “delimitar”. Segundo o vocabulário jurídico de Plácido e Silva significa: “Terminologia jurídica com a significação de demarcar, dividir ou separar uma coisa de outra, de modo que as partes separadas sejam distintas.”

Então, se estremar significa delimitar, é esse o termo que devemos usar quando pretendemos parcelar um imóvel?

Não necessariamente. Os termos mais comuns são: DESMEMBRAMENTO, DESDOBRO, DIVISÃO OU PARTILHA e LOTEAMENTO.

Uma definição rápida de cada um é importante para entendermos as diferenças entre eles, vejamos:

Desmembramento ou Desdobro: O desmembramento divide um imóvel em três ou mais partes. Já o desdobro é o termo usado para dividir um lote regularizado (através de loteamento) em 2 sublotes. Ambos exigem a mesma documentação e têm a mesma tramitação. São atos realizados diretamente no Registro de Imóveis, onde os proprietários solicitam, mediante levantamento topográfico realizado por profissional habilitado, munido da aprovação dos órgãos competentes, segundo a legislação específica, o parcelamento da área; e após analisar a documentação exigida para o procedimento, o registrador abrirá novas matrículas individuais, uma para cada nova unidade, porém, todas em nome de todos os proprietários do imóvel, sejam tantos quantos forem.

Divisão ou Partilha Amigável: Ato realizado para separar e identificar as áreas comuns de um determinado imóvel que se encontra titularizado em nome de vários proprietários. Todos os proprietários devem comparecer a um tabelionato de notas, de posse de levantamento topográfico realizado por profissional habilitado, identificando a área de cada um, com as devidas aprovações dos órgãos competentes, segundo legislação específica, onde o tabelião confeccionará um documento assinado por todos os proprietários. Ali um transmitirá ao outro a posse da área que está sendo definida no documento e identificada como de propriedade individual. Após a assinatura do documento, será levado ao registro de imóveis, onde, realizando análise da documentação exigida para o procedimento, o registrador abrirá novas matrículas individuais, uma para cada unidade nova, e realizará o registro da divisão celebrada no tabelionato denotas, para que cada proprietário fique com sua parte certa e determinada no imóvel, extinguindo o estado de comunhão entre os mesmos. Cabe ressaltar que caso não haja consenso entre as partes em realizar a divisão amigavelmente, a mesma poderá ser requerida via judicial, com um processo de demarcação de terras requerido por procurado jurídico devidamente constituído.

Loteamento: É o mesmo ato de desmembrar, com apenas uma diferença específica: a abertura de via pública, isso caracteriza Loteamento, e por isso não se enquadra em desmembramento. Portanto, o proprietário de uma parcela de terras que desejar dividi-la em lotes, deve realizar o projeto, com levantamento topográfico feito por profissional habilitado, e mediante a aprovação dos órgãos competentes e legislação específica, requerer junto ao Registro de Imóveis o registro do Loteamento e abertura das matrículas individuais, as quais serão abertas em nome de todos os proprietários.

Agora que vimos as diferenças dos termos mais comuns utilizados para dividir imóveis, vamos entender para que serve esse instituto com nome tão diferente, a estremação.

A estremação foi regulamentada no Estado do Paraná através do Provimento nº 276/2018, e está destinada exclusivamente a regularização das partes ideais de imóvel registrado em condomínio pro diviso, onde não é possível a anuência de todos os proprietários para sua divisão e regulamentação.

Vejamos um exemplo muito comum, quando herdeiros adquirem um bem imóvel (não esqueça rural) e ao receberam seu legado, ficam todos proprietários em comum deste bem, muitas vezes por anos da mesma forma. Quando um dos proprietários resolve vender sua parte, se depara com o fato de que não possui matrícula individualizada em seu nome, então se questiona como resolver tal situação, visto o comprador exigir a identificação das medidas e confrontações do bem que está adquirindo. Ou ainda, você precisa dar o seu bem em garantia de algum financiamento, mas o credor exige que o imóvel esteja individualizado, não aceitando receber parte ideal como garantia, por exemplo.

Pois bem, como vimos acima a forma de se extinguir estado de comunhão em imóveis é através da divisão amigável. O que ocorre muitas vezes é que a regularização se torna difícil, por muitos fatores, tais como: a) levantamento de área muito antigo, o que resulta novas medidas, e por consequência retificação de toda a área da matrícula, procedimento bastante oneroso inclusive; b) falecimento de algum dos proprietários, onde os herdeiros não tiveram ainda a intenção de abrir inventário e dividir a parte entre os herdeiros; c) não concordância de todos os proprietários do imóvel em realizar a divisão; entre outros.

Então, se você é proprietário de uma parte ideal de imóvel rural, e precisa destacar e regularizar sua propriedade individualmente, pode-se valer do instituto da estremação, mas para isso, precisa observa o que Provimento nº 276/2018 do TJPR estabelece:

1. Seja respeitada a fração mínima de parcelamento;

2. Seja apresentada comprovação da posse do proprietário sobre a área a ser estremada de no mínimo de 05 (cinco) anos, permitida a soma dos proprietários anteriores, o que se fará mediante apresentação do CCIR e do ITR dos últimos cinco exercícios e a comprovação de seus pagamentos;

3. Seja apresentada anuência de todos os proprietários confrontantes da parcela a ser extremada;

   1. Caso algum dos confrontantes por alguma razão não puder prestar sua anuência no momento do requerimento dirigido ao registro de imóveis, poderá ser requerida sua notificação para que se manifeste por escrito, no prazo de 15 dias, com advertência de que seu silêncio implicará em anuência.

4. Seja realizada escritura pública declaratória de localização da parcela, ato este com valor declarado, obrigatoriamente ao mencionado no ITR do último exercício;

   1. Na referida escritura é dispensada a anuência da União, Estado do Município, quando imóvel confrontar com vias públicas;

5. O memorial descritivo deve obrigatoriamente estar certificado pelo SIGEF.

Se for apurada diferença na área, deverá ser realizado o procedimento de retificação, onde neste caso, o registrador realizará dois atos, o da averbação de retificação da área e o registro da estremação.

Além dos requisitos acima discriminados, outras determinações são consideradas no provimento:

1. Havendo hipoteca é dispensada anuência do credor, visto que o registrador comunicará o fato da localização da parcela.

2. No caso de penhora é dispensada anuência judicial, ressalvada a penhora em favor do INSS.

3. No caso de anticrese a anuência é indispensável.

4. Havendo registro de alienação fiduciária a localização da parcela será realizada em conjunto pelo credor e devedor.

5. Havendo usufruto, também deverá ser realizada em conjunto do nu proprietário e usufrutuário.

6. A indisponibilidade decretada judicialmente impede o registro da localização da parcela.

7. Em casos de arrolamento ou medida cautelar fiscal, o registrador fará o ato mas o comunicará imediatamente do agente fiscal.

8. No caso de demais ônus aplicam-se às regras inerentes às escrituras públicas de divisão.

Resumindo a regra: Com mapa e memorial descritivo georreferenciado, com anuência de todos os confrontantes da parcela, com CCIR e ITR dos últimos 5 exercícios quitados, o proprietário comparece a um tabelionato de notas e requer, sem necessidade de advogado constituído, a lavratura da escritura pública declaratória. Após assinatura, de posse desses documentos mais a escritura lavrada, requer junto ao registro de imóveis competente a divisão da sua parcela. Estando tudo de acordo com o que estabelece o provimento, o registrador anotará na matrícula do imóvel em condomínio, que sua área foi objeto de estremação, e retificação se for o caso, originando nova matrícula imobiliária, e nesta nova matrícula será feito o registro da propriedade individualizada a exclusiva em seu nome.

Muitas vezes, nas situações onde não se era possível a anuência de todos os proprietários na regularização dos condomínios pro diviso, havendo algum tipo de impossibilidade, os proprietários procuravam a Justiça requerendo Usucapião da área para poder regularizar definitivamente a parcela em seu nome, e agora, com essa normativa, pode-se realizar todo o procedimento extrajudicialmente, e com custo menor, visto não necessitar de assistente jurídico, o que ao meu ver, é a melhor de todas as notícias, pois o proprietário mesmo pode realizar todos os atos.

Então, se você não puder realizar a divisão da sua parcela amigavelmente, lembre-se de se precaver com as provas de ITR e CCIR dos últimos 05 (cinco) exercícios, e de posse destes documentos, e cumprimento o que determina o provimento, poderá resolver tudo em poucas semanas através do procedimento da estremação.