USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Usucapião é o modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua, mansa e pacífica. É possível buscar o reconhecimento da propriedade imobiliária diretamente no cartório de Registro de Imóveis, através do procedimento de Usucapião Extrajudicial.

O pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião deve ser feito junto ao cartório cuja circunscrição imobiliária pertencer o imóvel, conforme a organização judiciária de cada localidade. É obrigatória a assistência de um advogado, este assinará o requerimento feito em nome do interessado e irá auxiliar a parte em todo o procedimento.

Um ponto importante a se observar é que só é admitido usucapião extrajudicial nos casos em que o procedimento é pacífico, ou seja, quando há concordância dos envolvidos, de modo que, se houver impugnação de qualquer interessado, o pedido deve ser remetido ao juiz, passando então para o procedimento judicial.

Outra questão a ser observada é que cada caso deve ser analisado minuciosamente, verificando a correta escrituração do títulos, a fim de evitar burla aos requisitos legais no sistema notarial, registral e da tributação de impostos de transmissão. Vale lembrar que o registrador é responsável pela fiscalização do correto recolhimento dos impostos dos títulos apresentados para registro, conforme determina o Código de Normas da Corregedoria Geral do Estado do Paraná.

Também, surgem muitas dúvidas a respeito de como provar a posse do requerente sobre a área, nesse ponto, é importante frisar que devem ser apresentadas provas documentais ao registrador, essas provas que irão complementar a ata notarial (que atesta o tempo de posse) devendo ser destacado que não são aceitas declarações de testemunhas ou do requerente.

São várias as espécies que o procedimento de usucapião pode se encaixar: ordinário; extraordinário; ordinário pro labore; extraordinário habitacional; especial urbano e rural.

Os procedimentos mais comuns de usucapião são: ordinário (tempo de posse de 10 anos – obrigatório justo título e boa fé) e extraordinário (tempo de posse de 15 anos – não é necessário apresentar justo título).

As provas a serem apresentadas dependerão da modalidade de usucapião que cada caso se encaixará. É importante verificar corretamente qual modalidade será o pedido, para que o mesmo não corra o risco de ser rejeitado.

Dos documentos necessários para o pedido:

Primeiramente, deve-se observar a modalidade de usucapião pretendida, pois existem requisitos específicos para cada uma delas, por exemplo, para um pedido com na modalidade ordinária é obrigatória a apresentação de justo título (contratos e recibos de compra e venda; cessão de direitos; procuração pública com poderes para alienação com especificação do imóvel; formal de partilha; carta de adjudicação, etc).

Quanto a modalidade extraordinária, apesar de não precisar de justo título, é necessário apresentar algum documento que comprove a posse, os casos mais comuns são apresentados os extratos de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) dos imóveis urbanos, e declaração de ITR ou CCIR dos imóveis rurais, todos dos últimos 15 anos.

Os demais documentos exigidos são aqueles constantes na Lei 6.015/73: Requerimento direcionado ao registro de imóveis, com todos os requisitos e esclarecimentos constante na lei; procuração específica outorgada ao advogado; ata notarial; planta e memorial descritivo assinados pelo profissional habilitado; ART do CREA; anuência dos confrontantes e titulares de direitos reais da matrícula do imóvel usucapiendo, se for o caso; certidões negativas dos distribuidores e da comarca de situação do imóvel e do domicilio do requerente e cônjuge e demais possuidores, em caso de sucessão de posse; Espelho do IPTU (imóvel urbano), CCIR, ITR e CAR (imóvel rural); descrição georreferenciada certificada pelo Incra, nos casos de imóvel rural; justo título ou documentos a posse, conforme a modalidade pretendida; caso o registro anterior seja de outro Ofício, deve apresentar a certidão atualizada e certidão negativa de ônus (validade de 30 dias); documentos pessoais dos requerentes.

Nos casos em que o requerente indique não haver registro anterior, deve ser apresentada a certidão negativa do cartório onde será registrado, bem como dos demais Ofícios cuja circunscrição o imóvel possa ter pertencido anteriormente.

Do procedimento junto aos cartórios:

Para instruir o pedido, primeiramente deve ser feita a ata notarial.

A ata notarial deve ser lavrada no tabelionato de notas do município em que está localizado o imóvel usucapiendo, nela será atestado o tempo de posse do requerente e seus antecessores, devendo conter: a descrição do imóvel; o tempo e as características da posse; a forma de aquisição; a modalidade de usucapião; o valor do imóvel; as características do imóvel, como edificações e benfeitorias; a qualificação completa do requerente e cônjuge; outras informações que o tabelião considere necessárias, podendo constar imagens, sons gravados em arquivos eletrônicos, depoimento de testemunhas; não podendo o tabelião basear-se somente na declaração do requerente.

Finalizada a lavratura da ata notarial, ela deve ser apresentada, juntamente com os demais documentos já mencionados, ao registro de imóveis para início do pedido extrajudicial de usucapião. Esse pedido será prenotado, podendo o prazo da prenotação ser prorrogado até o acolhimento ou rejeição do pedido.

Estando a documentação incompleta, será feita nota de diligência registral e não sendo cumprida no prazo legal, o título será devolvido para a parte.

Se houver ausência de assinatura de algum dos titulares de direito averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título, deve ser feita a notificação dos mesmos, pelo oficial de registro de imóveis ou do registro de título e documentos, para que manifestem concordância no prazo de 15 dias. Sendo eles intimados e não havendo impugnação, entende-se como concordância o pedido.

Não sendo os notificados encontrados e estando em lugar incerto e não sabido, tal fato deve ser certificado, podendo a notificação se feita através de edital, que deve ser publicado por duas vezes em jornal de circulação local.

Havendo impugnação de algum titular de direito, o oficial deverá agendar audiência de conciliação, caso não haja acordo, dever ser feita nota de diligência e o título devolvido a parte.

Estando a documentação correta e havendo conciliação, serão expedidos os ofícios aos órgãos públicos (União, Estado e Município) a fim de que se manifestem, no prazo de 15 dias, sobre interesse no feito, decorrido o prazo será expedido o edital, que deve ser publicado em jornal de circulação local, para ciência de terceiros interessados (prazo de 15 dias).

Caso haja manifestação dos órgãos públicos ou de terceiros, o pedido deve ser remetido ao juízo competente, devendo ser intimado o advogado do requerente para adequar seu pedido ao procedimento judicial.

Não havendo impugnação o oficial decidirá, com base em todos os documentos o acolhimento ou rejeição do pedido extrajudicial de usucapião, sendo que caso seja rejeitado, o requerente poderá ainda postular o pedido pela via judicial, em caso de acolhimento do pedido e reconhecimento da posse, o procedimento será devidamente registrado.